YZCR-2021-01014

永政辦發〔2021〕20號

永州市人民政府辦公室

關于印發《永州市全面推進中心城區城市更新工作實施辦法（暫行）》的通知

各縣市區人民政府，各管理區，永州經濟技術開發區，市人民政府各辦委局、各直屬機構：

《永州市全面推進中心城區城市更新工作實施辦法（暫行）》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

永州市人民政府辦公室

2021年9月8日   

永州市全面推進中心城區城市更新工作實施辦法（暫行）

為大力實施“三高四新”戰略，加快“三區兩城”建設步伐，提升市民生活品質，打造區域文化生態旅游名城，根據黨中央、國務院和省委、省政府關于城市更新工作的決策部署，結合我市實際，制定如下實施辦法。

一、總體要求

（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，深入落實習近平總書記關于城市工作講話和考察湖南重要講話精神，以創造優良人居環境作為目標，堅持整體推進和分類分級實施相結合，以更新片區為單位，以城市體檢為基礎，統籌推進老舊小區改造、棚戶區改造、城中村改造、街區微改造和完整居住社區建設，實現城市功能再完善、產業布局再優化、人居環境再提升，推進土地、能源、資源的節約集約利用，促進經濟和社會可持續發展，建設美麗舒適宜居的現代化新永州。

（二）目標任務。“十四五”期間，全力推進中心城區“兩帶多區數點”的城市更新。建設兩帶——湘江、瀟水生態修復帶，多區——重點包括國土空間總體規劃確定的城市門戶地區和景觀廊道沿線涉及的存量用地，數點——老舊小區改造、老舊廠房、老舊市場、重點醫院、學校周邊城市斑點治理。

二、基本原則

（一）堅持政府主導，市場運作。城市更新工作在市委、市政府統一領導下，充分發揮國有企業推進城市更新的作用，通過資本金支持、注入優質資源等方式，做強城市更新平臺。鼓勵社會資本參與，建立健全更新收益共享機制，尊重和保障更新主體的權益，引導、激勵相關利益主體積極參與改造。

（二）堅持規劃引領，產城融合。要加強對城市的空間立體性、平面協調性、風貌整體性、文脈延續性等方面的規劃和管控，充分發揮規劃引領、政策支持、資源配置作用，加大財政支持力度，推動城市高質量發展。推進產城融合，盤活存量資源，優化城市功能結構，推動傳統產業升級與新興產業培育齊頭并進，增強城市內部產業布局的合理性，提升城市的通透性和微循環能力。

（三）堅持人民至上，改善民生。堅持以人民為中心的發展思想，提高存量土地資源配置效率，整合零星分散土地，實施成片連片更新；加強統籌，確保城市更新中公建配套和市政基礎設施同步規劃、優先建設，逐步實現基本公共服務均等化，推動城市更新的持續、協調發展，提升人民群眾的幸福感、獲得感和安全感。

（四）堅持保護優先，注重傳承。充分用好國家歷史文化名城和“錦繡瀟湘”品牌，堅守歷史文化遺存保護、自然生態資源保護底線，處理好留、改、拆、補、建的關系，堅持以留、改為主，留住城市特有的地域環境、文化特色、建筑風格等“基因”，注重延續城市歷史文脈，保留城市歷史文化記憶。切實加強歷史文化遺存的傳承，保護古樹名木。

（五）堅持因地制宜，量力而行。科學制定更新規劃和年度計劃。綜合考量老舊小區、棚戶區、城中村、舊廠區和既有建筑功能轉換等改造項目，生成城市更新單元，合理統籌土地資源和規劃資源。因地制宜確定改造模式，明確責任主體，落實公建配套責任。鼓勵運用政府征收、與權利人協商收購、權利人自行改造等多種城市更新模式。

三、改造類別

堅持分類施策，運用“留、改、拆、補、建”的方法，按照全面改造、綜合整治、功能改善、歷史文化保護四大類推進。城市重點功能區中對完善城市功能、提升產業結構、改善城市面貌有較大影響的更新項目，提倡采取全面改造方式。

四、工作機制

中心城區城市更新工作在永州市城市建設工作領導小組領導下開展。

冷水灘區、零陵區人民政府，永州經濟技術開發區管委會（以下簡稱三區）為城市更新的工作主體，每個重點更新片區構建“1名市級領導掛帥、1個區人民政府為主體、1家國企運作”的“三個1”共同負責重點更新片區整體提質發展的工作機制。

五、工作流程

（一）摸清底數、編制規劃

按照屬地原則，由三區組織實地調查，摸清更新單元范圍、居民戶數、人數、樓棟數、房屋建筑面積、房屋性質、房屋結構、產權性質、群眾改造意愿和籌資能力等。在掌握基礎數據和各區提出初步項目建議的基礎上，由市自然資源和規劃局負責，市住建局參與，編制中長期城市更新專項規劃，明確城市更新總體結構、規模及更新思路，報市人民政府確定規劃期限內的重點更新片區。（牽頭單位：三區、市自然資源和規劃局，配合單位：市住建局）

（二）制定年度計劃

市住建局負責匯總市級相關主管部門、三區申報的城市更新單元，并會同市直相關部門、屬地人民政府，綜合區域現狀、群眾意愿、社會穩定風險等因素，論證各城市更新單元開展城市更新的必要性與可行性，并依據規劃要求，制定城市更新年度計劃，報市人民政府批準后，按相關規定實施。（牽頭單位：市住建局，配合單位：市級相關主管部門、三區）

（三）開展更新片區城市體檢及更新方案制定

根據全市城市更新專項規劃及年度計劃，由市住建局牽頭，市自然資源和規劃局配合，三區組織開展城市體檢及規劃評估，依據城市體檢及規劃評估結果，組織編制更新單元策劃方案，方案應包括以下內容：各更新單元所在區域的城市發展定位與產業布局、基礎設施與公共服務設施的功能完善目標；各更新單元的實施背景、項目定位、建設規模、紅線范圍、更新方式、實現途徑、建設方案、設計方案、運營方案、投資額度、籌資方案等內容。涉及歷史文化保護的，還應包括保護方案。（牽頭單位：市住建局，配合單位：市自然資源和規劃局、市文旅廣體局、三區）

（四）審查更新方案

市住建局依據市級相關主管部門、三區上報的策劃方案以及規劃等要求，組織市自然資源和規劃局等部門聯審后，經市城市建設工作領導小組同意后，由項目實施主體開展立項、可研報批等工作。（牽頭單位：市住建局，配合單位：市自然資源和規劃局、市發改委、其他市級相關主管部門、三區）

（五）推進城市更新項目實施

市人民政府授權市、區屬國有企業作為城市更新單元實施主體，組織開展城市更新項目建設，完善城市基礎設施和公共服務設施，改善生態環境，加強歷史風貌保護，完善城市功能。城市更新項目建設納入基本建設程序，由屬地住建部門實施基本建設程序審批。城市更新專項規劃和年度實施計劃出臺前實施的城市更新項目，由市人民政府審定后確定實施主體，實施主體依據經批復的城市更新片區策劃方案以及城市規劃管理要求實施。（牽頭單位：市住建局，配合單位：市自然資源和規劃局、市城管執法局、三區）

（六）評估更新改造效果

更新項目完成后由市住建局牽頭組織竣工驗收，確認改造成本，評估更新績效。轄區人民政府督促項目實施主體完成相關設施的移交、運營管理等事宜，做好實施效果的鞏固和提升工作。（牽頭單位：市住建局，配合單位：市財政局、市自然資源和規劃局、三區）

六、支持政策

（一）規劃政策

在更新片區外部條件發生重大變化且不突破規劃底線的前提下，優化規劃指標設置。在滿足現有控制性詳細規劃及相關規劃要求的基礎上，實施主體為城市增加道路、廣場、綠地、停車場等公共使用空間，可通過技術論證評估，經批準可采取提高建設強度指標或增加開發用地面積等措施予以支持，實現轄區內更新項目資金平衡。

針對部分更新項目存在地塊小、分布散、配套不足的現狀，可結合實際情況，在符合國土空間規劃的前提下，允許按城市設計進行不同地塊之間的容積率平衡，鼓勵地上地下立體開發建設，科學利用城市地下空間資源。

（二）土地政策

拆遷重建項目搬遷補償完成并形成“凈地”后，具備劃撥條件的，由自然資源和規劃部門履行相關流程后，將相應的土地使用權劃撥給實施主體；具備協議出讓條件的，由自然資源和規劃部門履行相關流程后，將相應的土地使用權協議出讓給實施主體；需通過政府公共資源交易平臺公開出讓的，由自然資源和規劃部門編制土地公開出讓方案，明確擬供宗地的出讓條件。城市更新涉及土地使用權及房屋所有權變動的，可采用協議搬遷、房屋征收等方式開展。

城市更新實施主體在符合片區規劃條件下利用持有的存量土地集中開發建設保障性租賃住房，可采取劃撥方式供地。經營期滿一定年限并補繳土地出讓金后，其產權可依法上市交易。

城市更新片區范圍內的邊角地、夾心地、插花地等無法單獨規劃或難以單獨開發的零星經營性用地，完善相關手續后，采用協議出讓方式供地；國有（全資）公司投資建設的農貿市場、社區綜合體及養老設施等公共配套設施用地，符合協議出讓等相關規定的，采取協議出讓方式供地，協議方式供地的土地價款可根據相關法律規定，按市場評估價協議出讓，評估價不低于宗地所在區域最低標準，不符合協議出讓的采取招掛牌方式供地。

為保障城市更新項目內公共服務、城市形態、產業發展等功能的統籌規劃和落地，城市更新片區內經營性用地可實行帶方案掛牌出讓，并按照“誰提出、誰落實、誰監管”的原則，由提出方與摘牌單位簽訂監管協議。涉及歷史保護建筑、近現代保護建筑或文物保護要求的項目，帶條件、帶方案掛牌供地。

鼓勵增加公共用地，提高綠地率和綠化覆蓋率，降低建筑密度，節約集約利用土地。堅持片區整體改造與轄區異地平衡相結合。開發價值低、不能實現經濟平衡的更新片區，按照“一事一議、公益優先”的原則，可聯動屬地轄區內其他可出讓經營性用地通過帶條件、帶方案掛牌的方式進行綜合開發，實現轄區內更新項目平衡。

（三）財稅政策

積極爭取中央和省資金支持，鼓勵利用中央、省政策性資金，專項債、采取項目市場化融資等用于更新改造項目，嚴禁以企業債務新增政府隱性債務實施更新項目。

市、區根據市政府的有關要求，保障實施城市更新的日常工作經費，加大財政對更新改造資金的支持力度。更新項目新增土地出讓收益優先用于平衡全市更新資金缺口。

更新項目符合國家、省、市有關規定的，可享受行政事業性收費和政府性基金相關減免政策；符合條件的，可享受相關稅費減免政策。

更新項目適當運用PPP模式，吸納社會資本參與城市更新；經市人民政府認定后對更新項目實施主體可采取資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式給予支持。

更新項目資金整體不能平衡，確需從新增土地收益、房產、建安等稅費獎補中彌補資金缺口的區，由區人民政府按照“一事一議”的原則上報市人民政府批準同意后執行。

更新片區內既有國有可經營性資產資源應采取競爭或協商的方式委托授權實施主體進行運維；通過更新改造新產生的公共租賃住房、公共停車場、路內泊車位、廣告位、智慧路燈、充電樁等經營性公共資源，按照“誰投入，誰受益”的原則，由政府直接授權委托實施主體運營，所產生的經營收入用作項目資金平衡。

（四）金融政策

打通資源變資產、資產變資金的渠道。按照市場化、法治化原則，依法合規加大對城市更新的金融支持力度，為金融機構加大產品和服務創新力度創造條件，積極引導政策性資金和金融機構信貸資金支持城市更新工作。

城市更新項目在享受上述支持政策的同時，同步享受國家及省相關支持政策。

七、責任分工

市住建局作為城市更新工作主管部門，負責統籌協調全市城市更新的日常管理工作；制定城市更新政策標準和更新年度計劃；參與更新專項規劃編制和審查，指導更新區域城市體檢，指導更新片區劃定和片區策劃方案編制，對更新項目實施監督考核。

三區是推進本轄區城市更新工作的責任主體。負責摸清本轄區的更新底數，組織編制和報送城市更新片區策劃方案。

市發改委負責各實施主體申報的城市更新項目納入全市重大投資計劃；負責權限內政府投資城市更新項目的立項審批；負責城市更新項目中涉及保障性安居工程配套基礎設施中央預算內投資項目的組織申報和轉發下達；負責組織符合條件的城市更新項目申報省重點建設項目，并享受相應的支持政策。

市自然資源和規劃局負責組織城市更新專項規劃的編制與審查，開展更新區域規劃評估；負責更新項目涉及國土空間規劃的核查與調整等工作；負責重點片區更新規劃設計審查工作；負責土地利用年度計劃與城市更新年度計劃的銜接；負責更新項目用地儲備和供應；參與制定相關專業標準和配套政策。

市財政局根據市政府有關要求保障本級更新項目的市級獎補資金，按規定撥付上級下達的補助資金；指導監督全市城市更新資金使用。

其他市級職能部門在法定職責范圍內履行職責。

八、工作要求

（一）強化風險防控。

及時梳理債務規模、總量、性質，建立完善防控預案和預警分析體系。嚴格規范舉債、償債程序，確保合理舉債、按需償債、貸償有序，嚴格控制建設管理成本，實行審計全過程監督，保障資金使用安全。

（二）強化目標管理

三區按照經批準的年度計劃，精心組織，周密實施，確保按時完成任務。

（三）強化督查考核

市城市建設工作領導小組辦公室要加強督查調度，制定城市更新工作考核辦法，并適時組織開展專項督查，對城市更新工作的共性問題和突出問題，由市城市建設工作領導小組進行專題研究督辦。

（四）強化宣傳保障

加強政策宣傳，加強信息公開，加強社會輿論引導，為推進城市更新創造良好社會氛圍。

九、實施范圍

本實施辦法適用于永州市中心城區（冷水灘區、零陵區、永州經濟技術開發區），各縣（市、管理區）可參照執行。