YZCR-2013-01027

永政辦發〔2013〕35號

永州市人民政府辦公室

關于印發《永州市中心城區經營性建設用地容積率調整管理辦法》的通知

冷水灘區、零陵區人民政府，鳳凰園經濟開發區，市政府各委局、各直屬機構：

《永州市中心城區經營性建設用地容積率調整管理辦法》已經市人民政府同意，現印發給你們，請遵照執行。

永州市人民政府辦公室

2013年8月26日

永州市中心城區經營性建設用地容積率調整管理辦法

第一章 總 則

第一條　為依法合理利用空間與土地資源，加強對建設用地供應前后容積率的管理，維護建設市場的公開、公平、公正，保障城鄉規劃的順利實施，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《湖南省實施<中華人民共和國城鄉規劃法>辦法》、《住房和城鄉建設部、監察部關于加強建設用地容積率管理和監督檢查的通知》(建規〔2008〕227號)、《建設用地容積率管理辦法》（建規〔2012〕22號）等規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條　永州市中心城區規劃區范圍內經營性建設用地容積率的調整管理適用本辦法。

第三條　本辦法所稱的基準容積率是指市政府確定城市建設用地初始地價時規定的容積率。

第四條　任何單位和個人都有權向市政府及相關主管部門舉報和控告違反建設用地容積率管理規定的行為。

第二章 基準容積率的確定

第五條　原則上將土地出讓前規劃條件或土地出讓后土地出讓合同中約定的容積率作為基準容積率。

第六條　2008年1月1日以前，在土地出讓時簽訂的土地合同或規劃條件中無容積率約定，所在片區控制性詳細規劃或修建性詳細規劃已經依法批準實施的，按下列原則確定基準容積率：

（一）已有批準的控制性詳細規劃的，以控制性詳細規劃確定的容積率為基準容積率。

（二）無批準的控制性詳細規劃，但已有批準的修建性詳細規劃的，以修建性詳細規劃確定的容積率為基準容積率。

第七條　2008年1月1日以前，土地取得時土地出讓合同及規劃條件中既無容積率約定，又無已批準實施的控制性詳細規劃或修建性詳細規劃的，建設用地按2.0作為基準容積率。

第八條　對歷史上已建成的土地進行舊區改造，對土地合同及規劃條件中未明確容積率指標等情況，作為歷史遺留問題，由市住房和城鄉規劃建設行政主管部門會同市國土資源、房產、財政等部門提出解決方案，按擬改造地塊現狀合法建筑折算的容積率（擬改造地塊上計算容積率的合法總建筑面積與擬改造地塊總用地面積的比值）確定為基準容積率，提請市城鄉規劃委員會審議同意后，報市人民政府批準。市住房和城鄉規劃建設主管部門按市人民政府批準的解決方案受理此類項目規劃事項申請。

第三章 容積率調整的條件與程序

第九條　國有土地使用權一經出讓或劃撥，任何建設單位或個人不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可按程序進行調整：

（一）因城鄉規劃修改造成地塊開發條件變化的；

（二）因城鄉基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要導致已出讓或劃撥地塊的范圍及相關建設條件發生變化的；

（三）因增加城市公共綠地、城市廣場、城市景觀需要的；

（四）國家和省有關政策發生變化的；

（五）法律、法規規定的其他條件。

第十條　國有土地使用權劃撥或出讓后，擬調整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規劃要求的，應當符合以下程序要求：

（一）建設單位或個人向市住房和城鄉規劃建設行政主管部門提出書面申請并說明變更理由。

（二）市住房和城鄉規劃建設行政主管部門應就是否需要收回國有土地使用權征求有關部門意見，并組織技術人員、相關部門、專家等對容積率修改的必要性進行專題論證。

（三）市住房和城鄉規劃建設行政主管部門應當通過本地主要媒體和現場進行公示等方式征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應進行走訪、座談或組織聽證。

（四）市住房和城鄉規劃建設行政主管部門提出修改或不修改控制性詳細規劃的建議，向市人民政府專題報告，并附有關部門意見及論證、公示等情況，經市人民政府同意修改的，方可組織編制修改方案。

（五）修改后的控制性詳細規劃應當按法定程序報市人民政府批準，報批材料中應當附具規劃地段內利害關系人意見及處理結果。

（六）經市人民政府批準后，市住房和城鄉規劃建設行政主管部門方可按照市政府批準的意見辦理后續的規劃審批，并及時將變更后的容積率通報市國土資源行政主管部門。

第十一條　國有土地使用權劃撥或出讓后，擬調整的容積率符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規劃要求的，應當符合以下程序要求：

（一）建設單位或個人向市住房和城鄉規劃建設行政主管部門提出書面申請報告，說明調整的理由并附擬調整方案，調整方案應表明調整前后的用地總平面布局方案、主要經濟技術指標、建筑空間環境、與周圍用地和建筑的關系、交通影響評價等內容。

（二）市住房和城鄉規劃建設行政主管部門就是否需要收回國有土地使用權征求有關部門意見，并組織技術人員、相關部門、專家對容積率修改的必要性進行專題論證。

專家論證應根據項目情況確定擬參會專家的專業構成和人員數量，從建立的專家庫中隨機抽取有關專家，論證意見應當附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學性。專家與申請調整容積率的單位或個人有利害關系的，應當回避。

（三）市住房和城鄉規劃建設行政主管部門應通過本地主要媒體和現場進行公示等方式征求規劃地段內利害關系人的意見，必要時應進行走訪、座談或組織聽證。

（四）市住房和城鄉規劃建設行政主管部門依法提出修改或不修改建議并附有關部門意見、論證、公示等情況，報市人民政府批準。

（五）經市人民政府批準后，市住房和城鄉規劃建設行政主管部門方可辦理后續的規劃審批，并及時將變更后的容積率通報市國土資源行政主管部門備案。

第十二條　涉及容積率調整的相關批準文件、調整理由、調整依據、規劃方案以及相關論證意見、公示（聽證）材料、變更合同等資料均應按照國家有關城建檔案管理的規定，及時向市城建檔案館移交備查。

第十三條　市住房和城鄉規劃建設行政主管部門應當將容積率調整程序、各環節責任部門等內容在辦公地點和政府網站上公開，在論證后將參與論證的專家名單公開。

第十四條　因增加容積率而需補交的土地價款、各項規費或應繳納的罰款，不得減、免、緩繳。

第十五條　凡申請調整容積率以及超過基準容積率的已出讓建設用地，均應補交超容積率土地差價款。經批準同意調整容積率的，補交土地差價款按以下方法計算確定：

（一）在簽訂土地合同后一年（含一年）之內，計算方式如下：

補交的土地價款=新增加的建筑面積×成交時樓面地價 （其中：新增加的建筑面積=容積率增加值×建設用地面積；成交時樓面地價=土地成交總價格/成交時確定的總建筑面積；成交時確定的總建筑面積=成交時確定的容積率×成交時建設用地面積）。

（二）在簽訂土地合同一年以后，計算方式如下：補交的土地價款=新增加的建筑面積×現時評估的樓面地價（其中：新增加的建筑面積=容積率增加值×建設用地面積；現時評估的樓面地價=現時評估的土地總價格/經批準調整容積率后確定的總建筑面積）。

屬調高容積率的，現時評估的樓面價格不得低于土地出讓成交的樓面價格，補繳土地價款評估的樓面地價評估基準日以永州市人民政府批準調整容積率的日期為準。

第十六條　容積率增幅超過40%的，由市國土資源行政主管部門收回土地后，根據市住房和城鄉規劃建設行政主管部門批準的新容積率重新評估，設置最低價位底線后報市人民政府批準，按程序重新掛牌出讓。

第四章 監督管理

第十七條　永州市中心城區經營性建設用地容積率的調整管理由市住房和城鄉規劃建設行政主管部門負責，市國土資源、財政、房產等行政主管部門協同管理。

第十八條　市住房和城鄉規劃建設行政主管部門負責中心城區內建設項目調整容積率的組織審核及報批工作，市國土資源行政主管部門負責土地差價款征繳工作。

第十九條　建設單位或個人應根據增加后的容積率到市國土資源行政主管部門申請辦理補繳土地差價款手續，市國土資源行政主管部門根據市住房和城鄉規劃建設行政主管部門提供的清單及建設單位或個人的申請核定征收土地差價款，簽訂《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》。

第二十條　市住房和城鄉規劃建設行政主管部門依據《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》以及土地差價款補交憑證，辦理后續的規劃審批手續。

第五章 附 則

第二十一條　本辦法自公布之日起施行，《永州市人民政府辦公室關于印發〈永州市中心城市經營性建設用地規劃容積率和綠地率調整管理辦法〉的通知》（永政辦發〔2010〕15號）與此辦法相沖突的，以本辦法的規定為準。

抄送：市委各部門，軍分區司令部。

市人大常委會辦公室，市政協辦公室，市中級人民法院，

市人民檢察院。

永州市人民政府辦公室                  2013年8月28日印發